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房地产行业重大行业事件点评报告:疏而不堵,治本之策

时间:2016/6/22 16:03:33阅读数:0作者:网络

事件: 6月21日,合肥就房地产调控工作做出安排,决定增加土地供应、调整土地供应方式、差别化收紧个贷,促进楼市健康稳妥发展。(具体政策见附录) 认房也认贷,差别限贷防范风险此次二线城市房地产火爆,与当地供地节奏缓慢、市场需求集中释放有关。在人口不会大幅涌入的背景下,热度不会持续,地方政府会慎用杀伤力极强的“限购”,对市场影响较小的“限贷”是最佳工具。此次“限贷”,重点对“二套房”的认定标准进行了准确定义。此前,“二套房”认定较为宽松,“认房不认贷”,即只认购房者名下是否有房,而现在,购房者虽名下无房,但有贷款记录的也纳入“二套房”的认定范围;区分“三套房”贷款。对家庭已有两套房产,不管有无贷款,贷款首付比例均调整为50%(此前是40%)。停止第三套购房贷款,仅适用公积金贷款。 创新交易方式,引导理性竞价针对前期“地王”频出,此处政策拟通过土地供应“并联”拍卖、网上交易等方式;同时根据不同总价差别化缩短居住用地出让金缴纳时限,并特别针对地王要求签约后一个月内一次性付清土地款。双管齐下引导房企理性竞价。 增加土地供应,供需双轨再次匹配在2015年10月以前的合肥房地产市场,去化周期一般在5-6个月,土地年供应5000亩的节奏,很好的和需求匹配,房价一直波澜不惊。2015年底省委搬迁滨湖新区、申报国家级新区、地铁贯通等因素,将合肥的市场需求过度强化,一度造成严重的供给短缺,才造成“一房难求”的局面。今年市政府已作出月供地1000亩的承诺,去年拍的地在经历至多9个月的建设周期后,新房才会陆续投放市场,因此,热度不会过久持续,时间是最好的降温利器。 疏而不堵,治本之策,维持行业“推荐”评级从苏州、南京、合肥这些二线城市的调控措施看,不管是规范开发商拿地行为,还是喊话土地市场、区分购房者,都是“疏”而非“堵”,这是二线城市最正确的态度,也避免了招致更严厉的中央调控压力。维持行业“推荐”评级,推荐“复合地产开发+轻资产运营”双轮驱动、且定增倒挂的北辰实业(601588)、商业地产模式有显著优势的南国置业(002305),重点关注业绩有保障的低估值蓝筹招商蛇口(001979)和金地集团(600383),“新北京新首都”主题的首开股份(600376)、北京城建(600266)和京投银泰(600683)。 风险提示:未来销量低于预期,去化政策不及预期。

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