春节返乡最危险的事什么?故乡楼市的诱惑

2017年02月17日 阅读:351 来源:港股那点事

 对于生活在一线二线的人来说,春节返乡最具风险的事就是,老家楼市的诱惑。

自2014年以来,全国楼市告别普涨行情,一二线城市与四五线城市急遽分化。

2015年以来,在货币放水和政策刺激之下,一二线城市楼市出现新一轮暴涨,但大多数四五线城市,尤其是小县城,仍旧面临库存消化不畅的危机,房价一直是原地踏步甚至出现下跌迹象。

讲真,春节买票困难、人情债太多、被逼婚等等,其实都不算什么。

最危险:故乡楼市的诱惑!

北上深的房价,动辄已经是每平米六七万元;天津、南京、杭州、郑州这类城市的新房,往往也已经超三奔四(万元)了。当新移民们回到故乡时,惊讶地发现:自己所在地级市房价只有六七千,县城只有三四千!而且,银行上赶着给贷款,开发商哭着喊着要把房子卖给你。

辛辛苦苦在中心城市打拼了N年,发现自己手里的钱在中心城市连个首付都不够。有的人甚至连“房票”所需要的社保年限都攒不够,眼看着房价就绝尘而去,首付比例越调控越高,彻底失去了追赶的信心。

要不,就在家乡买套房子吧。付个首付,按揭压力也不大。虽然暂时用不上,但至少搭上了楼市调控的车。即便三四线城市的楼市是趟慢车,也比拿着现金裸奔在中心城市好吧。更何况,家乡的楼盘看起来也不比北上深的差,在城市里还算是主流片区。于是一咬牙,千古恨就“做成了”。

随着时间的推移,后果开始显现:仅有的资金交给了故乡楼市,所以一二线城市的房价更追不上了,也放弃了追的希望。更让人沮丧的是,故乡的房子很难出租,因为外来人口不多,每家每户都有几套房子。每月要供楼,付管理费、物业费,车位,房子出租不出去,自己又在中心城市工作,也无法自用。几年下来,涨幅跟自己实际生活的中心城市相比,已经是天壤之别了。

卖吗?很难在合适的价位找到真正的买家。

这类故事在过去10多年里,年年都在上演。

对于投资客而言,大多数成为“吃钱不吐骨头”的陷阱

原因很简单:所有的城镇化,都带来人口失衡,强者恒强、弱者恒弱。中国是一个ZF分配发展机会和资源的国家,所以人口、资金必然是持续流向高级别的城市。换句话说,首都、直辖市、省会城市、计划单列市或者中心城市周边的城市,永远都在绽放光芒。

如果你的故乡“十三不靠”,又没有类似温州、泉州那样的内动力,那么楼市很难有出头之日。

国家发改委“城市和小城镇改革发展中心”曾公布过一个调研结果:中国各类城市规划的新区里,足以装下34亿的城镇人口。也就是说,我们在为全世界的“城里人”建房子。

根据200多个地级市的数据,发现其城镇人口的居住面积普遍达到了25平米以上。在众多的地级市、县级市和县城里,房屋的主要形式不是商品房(统计局统计的库存,只包括商品房),而是各类集资房、自建房、小产权房等等。中小城市普遍整体上人口严重流失(主要是农村人口在外流),市区人口增长缓慢,外来人口比例不高,拥有自住房比例则非常高。

在网上流传一个段子:由于多数家庭普遍是独子独女,那么两个年轻人组成家庭之后,以后他们各自可以从爷爷奶奶、爸爸妈妈那里继承两三套房子,未来他们的孩子将拥有七八套各类祖传的房屋。事实上,这种情况只会在三四线城市发生,很难在外来人口不断拥入的中心城市发生。

去库存之路任重道远

在中国,无数的县城都产生对于房地产投资拉动经济和土地财政的过度依赖,从而陷入房地产经济中不可自拔。在楼市上升阶段,小县城尚有从农业人口转化而来的潜在购房者,但只要经济大环境发生变化,楼市行情就会转下。

三四线城市去库存情况堪忧。最近成为热门新闻的,北漂家乡买房6年至少亏了50%,而且无法脱手,并非孤例。在中西部大多数的小县城,新城成了鬼城,大量新盘无人入住,二手房转手困难,房子成了欲割难舍的负担。

今年国家提出“三四线去库存”的目标,不断加强三四线城市的基础建设,完善城市服务,优化生活环境,正是因为意识到了三四线城市在对比之下的“弱”。这是一场三四线的建设和大城市的强大吸引力的博弈,去库存之路注定是任重道远。

为什么北上广的人赶不走三四线城市却多空房?

在上海这样的大都市中,多少年轻人拥挤在狭窄逼仄的老公房,用高价租住在所谓的老破旧里面,但是在大多数的县城,却存在着严重空房现象。即使是人口回归最多的春节,还是大量的房子呈现出空置的状态。为什么空房这么多?

人口的集聚效应和人口的几度反复

随着经济地不断发展,人类生活的供应会变得越来越重要,而城市作为人口的集聚地,由于人口的集中需求形成了规模,自然而然的就让生活变得更为方便,这就是人口集聚从聚落发展成为乡村,再从乡村发展成为城镇的基本逻辑。因为集聚,很多事变得更方便,比如说水电煤、宽带……而且越大的城市,其基础设施的条件就越好,其服务水平就越高基本上是中国的一个共识了。

面对着一二线城市日益高涨的生活、居住成本,于是很多人提出了逃离北上广的想法,然而逃离了之后却又逃了回来,几番反复下来,中国的城市出现了明显的两级分化,最为明显的就是,一二线城市房地产价格很高,但是人却络绎不绝,三四线城市房价不高,但却没什么人购买。

对于两种人是两种结果

这里面有一个关键问题是,你买的目的是什么?如果因为老家在这里,这里有父母和亲戚,那么你买下来是无可置疑的,因为这儿是你的根,这儿是家乡,这儿有亲人,你心里很清楚,将来你是要回来的。

在今年调控政策不放松的情况下,三四五线城市的房产真正是能够贯彻“居住属性”的。

所以,对于2种人,是2种结果:

1。如果一切为了自住的需求的刚需族,你买了,没人能说什么。

2。如果是投资客,考虑到投资、资产配置、杠杆等其它因素,还是尽量把目光放在中心城市。

当然,前提是你要等得起政策调控和房地产承压的这段时间,做好打长线战役的准备。最近的数据表明,深圳、合肥、天津等多个城市都出现交易量走低,二手房降价等现象,于是有人鼓吹一线城市要大跌。

一二线城市房价有所回跌,是调控出效果,市场回归理性的正常现象。但是你必须清楚,即便它再跌,它们的投资价值仍然是比三四线那些回归居住属性的房屋要多。

关键的问题是:楼市的这段降温期,你有没有足够的耐心熬过去,有没有做长期持有的心理准备。

至于这段时间是多长?有的人猜是2017年下半年,有的人猜是2017年年底,有的人猜是2年之后……猜测众多,一切都看未来的政策。

未来整个中原地带高质量的人和钱会被北京、上海、西安、郑州、武汉、青岛等核心城市带走,虹吸会非常明显,中原毕竟不比北上深,形成环郑州都市群还需要太长时间,这期间,很多人肯定等不起。

未来这些核心城市的虹吸效应将非常明显:

不明白什么叫“城市虹吸效应”?想想北京这么NB,离它很近的几座城市却扶不起来,你就明白了。

三四五线城市的人和资源在未来更深化的城市化进程中,会被进一步吸附,竞争力会更差。

所以,地级市、县城的房子只具备自住属性。

所以,中国绝大多数城市的房屋供应已经过剩了,未来长期有持续上涨能力的,只是几十个有人口竞争力的中心城市(注意是“长期”)。在三四线城市,房屋正在归回居住的本来属性。

说穿了,城镇化就是中心城市不断吸血小城市和乡村的过程。你悲愤也罢,抗议也罢,是无法阻止大趋势的,因为不仅中国如此,欧美日也同样,这是人类的共同趋势。逆城市化,只是一个空想。

日本是城镇化已经完成了的国家,全国总人口在最近一次普查中(2015年4月公布)下降了95万,但东京人口却逆势增长了35万人。美国也已经完成了城镇化,但东西海岸的人口聚集区,仍然持续对中部吸血,洛杉矶、旧金山和纽约房价不断创出新高,中部很多中小城市房价仍然在金融风暴最惨烈的水平附近挣扎。而这,恰恰是特朗普上台的原因。

中国的城镇化尚未完成(城市有增量人口),

中国的中心城市仍然在控制土地供应以控制人口总量,

中国的金融市场仍然缺乏信用(普通人的钱没有地方去),

中国的投资主体仍然是地方ZF和国企(经济低效,发钞速度难以降低),

中国仍然无法均分发展机会(中心城市拥有更多资源和机遇)

……

所有这些,都让中心城市绽放光芒。

所以,回地县级买房是件风险极大的事情。除非你的故乡是中心城市(武汉、成都之类),或者中心城市附近的城市(廊坊、东莞、嘉兴之类),或者是有显著人口增量的城市(徐州、泉州之类),或者你真的想返乡发展,否则,还是克制住诱惑吧。当然,如果你是自住的,当我没说。

北漂家乡买房记:6年至少亏了50% 还无法脱手

每年都会回去内蒙古老家过春节,老家县城不大,户籍人口17万左右,常住人口13万,除了一小部分家庭条件稍好的年轻人留在老家吃公家饭或继承家业外,大部分年轻人都出来了,我就是之一。

农村更为凋敝,记得小时候,我所在的村庄还是一个有200多户的大村,现在已经不足50户,而且再看不到50岁以下的乡亲了。由于连年干旱,农业收成并不多,人们收入主要来自畜牧业和打工。

在老家买房有很大偶然性,2011年初,我手里有10万元左右,按照当时北京房价,距离当地的首付款差距很大,也从没有想过在环京地区投资。

当时,女朋友(现在的妻子)的同学在老家做一个商业街项目工程,女友说反正在北京也买不起,钱放在手里也贬值,还不如在老家买个商铺,平时可以出租,以后还可以养老。

就这样,和女朋友带着钱回到老家,找到她同学帮忙给留了一套上下两层临街商铺,均价3000元左右,算上车库共136平方米,手里的钱正好够首付,当时我没多想,和女友说:“你看好就买了吧!”

老家是一个典型的农牧业县,白云蓝天是常态,全县基本没什么像样的工业,2008年以后,随着国家淘汰落后产能政策的实施,当地ZF开始引入河北地区淘汰下来的炼铁厂,在县城东部建立起一个规模很大的高载能工业园区。

一位在机关上班的同学说,当地ZF雄心勃勃,未来十年内计划把铁合金产能扩张到2000万吨左右,这对于水资源严重缺乏、居民生活用水尚难以保证的城市而言,意味着什么不言而喻。

买老家商铺的时候,正是煤炭价格上行和钢铁产能扩张的年代,在很多人看来,盛产煤炭和天然气的内蒙古是个到处埋藏着金子的地方,大批投资商和外来人口涌入,房地产也呈现出一时的繁荣。

当时,在4万亿投资刺激之下,房地产迎来新一轮行情,此后数年中,房价虽有阶段性波动,但整体一直保持上行态势。我所在的小城也不例外,大量房地产项目开始涌现。

钢铁产业、基建工程和房地产繁荣,大量外地商人、工人不断涌入小县城,这在小城历史上是史无前例的。按照家乡人说法,那几年做什么都赚钱,因为人多嘛。

当时也是全县钢铁产业建设的高潮期,已经有一些硅铁企业建成并投产,还有大批新的厂房在建设中,一切都那么的欣欣向荣。按照这种势头发展下去,无论是1000多元价格的住宅,还是3000元的商铺,价格似乎并不高。

喧嚣很快陷入沉寂。随着2012年后全国煤炭和钢铁价格持续下跌,家乡铁合金产业也遭遇波折,部分在建项目先后停工,到2015年前后,一些在产的企业也开始出现停工现象。

与全国四五线城市房地产面临的境遇一样,前几年,ZF雄心勃勃规划了新区,大量房地产项目被开发出来,再加上ZF大量保障房投入市场,导致整个房地产市场供需严重失衡。

随后外地人开始陆续撤离,本地剩余劳动力开始纷纷出外打工谋生,小县城又被打回原形。但这个春节,他们依旧那么快乐,吃肉、喝酒、吹牛皮,在新年氛围中,那一切距离普通人生活似乎太遥远。

我买房那个项目的开发商不仅在本地开发项目,在内蒙古多个城市也开发大量项目。在我买房第二年,其他几个项目出现滞销,开发商资金链断裂,在建项目或停工或烂尾。

所幸的是,我买的商业街已经基本完工,没有烂尾;不幸的是,开发商由于没有缴清ZF相关税费,房产证至今也没有下来,没有房产证意味着无法按揭贷款。

2011年11月份网签的时候,不得不把按揭改为分期付款,第二年6月份交房的时候,先后三次交清了42万元总房款、各种税费。

现在回头看,如果这笔钱没有用来购买老家商铺,而是投入到环北京任何一个区域,到现在起码有至少两倍以上的回报。而老家的商铺非但没有升值,未来几年内还在贬值,而且你没办法来止损。

2013年春天结婚后,并打算要孩子,于是我和妻子又筹钱在环京买了一套小户型。2014年的孩子出生前一年,我俩结束了租房生活,搬离北京,住到那个距离国贸35公里的河北小镇。

2015年的时候,环北京区域房价上涨趋势已经格外明显。我们商量着卖掉老家的商铺,在燕郊投资一套房,并在一个新项目交了订金。当时觉得,即便老家的房子亏十万八万,只要能筹够燕郊首付,未来肯定会翻倍赚回来。

当时着急买房,委托老家同学贴了很多广告,至今只接到一次购买意向的电话,我报了一个亏损10万的价格,对方说:“你邻居26万出手,我都嫌贵。”我问他,你想多少钱买,他说20万,分五年给,我挂断了电话。

下半年燕郊那个项目开盘的时候,由于凑不够首付,只能退掉了订金。重要的不是老家的房子亏了多少,而是因为无法脱手,失去了分享环京地区楼市繁荣的最后机会。而人生这样的机会并不多。

如果这次投资置换成功了,无疑是一个完美的翻身仗,当时燕郊那个项目均价为1万元左右,目前已经涨到2.6万元左右,上涨了1.5倍。按照80平方米两居来计算,也可以净赚一百万。

再回头看老家的房子,2011年42万元入手,到现在,如果加上通货膨胀的因素,这笔投资至少损失了50%以上,而且无人问津。倒是不时有人打电话要租,但年租金只有7000元,相当于老家住宅一年的租金。

一个做工程的同学说,他给ZF做了8年工程,ZF累计欠他700多万,他欠别人200多万。每年过节的时候,他会拿到一部分工程款,留一部分家用,剩下的还债。

再次回到那个小城,年味渐浓,大街上到处都是节日的气氛,晚上吃饭的时候,一个同学问起我的商铺出租了没有,我说房租太低,不打算出租了。他说,留着吧,以后那一片肯定能繁华起来的。

版权声明:

安心资讯刊载内容之知识产权为安心贷及/或相关权利人专属所有或持有。

未经许可,禁止进行转载、摘编、复制及建立镜像等任何使用。

我要评论
最新评论
  • Ax2****2017/2/20 13:35:58 21楼

    感谢楼主的信息分享,祝各位投资愉快。

  • 159****2017/2/20 12:40:42 20楼

    谢谢楼主分享,已阅读,大家投资快乐

  • Ax4****2017/2/19 15:05:24 19楼

    谢谢安友的分享,评论得金币!

  • zhu****2017/2/19 10:33:41 18楼

    我学习了很有体会收获

  • 131****2017/2/18 20:45:01 17楼

    谢谢楼主,祝安友们投资愉快。